【摘要】租房現象自古就有，古代租房并不容易。為解決市民尤其是官員和特殊人群的住房困難，歷朝歷代都興建過很多公益性質的房屋供官員或百姓租住，成為平抑租金市場的重要手段，可謂“租房雙軌制”。“租房雙軌制”在一定程度上平抑了租價，使得一些人能以較低的租金住上房子，緩解了社會矛盾，有著積極的作用。然而，福利租房也容易滋生以權謀私的現象。有權有勢的人多住多占廉租房，窮苦小民反而只能望房興嘆?？梢?，如果沒有完善的審查機制和配套措施，再美好的住房設計也會走樣。
【關鍵詞】租房 古代 租房雙軌制 福利租房 【中圖分類號】K23 【文獻標識碼】A
房子是普通百姓日常生活中的頭等大事，不論是古人還是現代人，大多都會面臨住房的問題。“詩圣”杜甫在《茅屋為秋風所破歌》中有“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”的吶喊，代表了千千萬萬窮寒子弟的心聲。那么在中國古代，租房究竟是一種什么樣的情形呢？
租房大不易
生活離不開衣食住行，其中住是最大的一筆開支。租房現象自古就有，當時人們稱租屋居住為“賃屋”或“僦居”。秦漢時期，出現了私人旅館“郡邸”，以及專供外國人租住的“蠻夷邸”。南北朝時期，還出現了出租門面的“邸店”。南北朝時期，富人開辦集貨棧、商店、租房為一體的邸店，大獲其利?！读簳?middot;徐勉傳》記載：“所以顯貴以來，將三十載，門人故舊，亟薦便宜，或使創辟田園，或勸興立邸店。”說明邸店的利潤很高這件事，已廣為人知。這一時期，佛教也獲得極大發展，許多寺廟都從事對外出租房屋的活動。
隋唐時期，經濟發達，房價高昂，很多人只能租房以求棲息之地。尤袤《全唐詩話》卷二記載，白居易年少時以詩文拜見顧況，顧況取笑他的名字，說“長安米貴，居大不易”，“居大不易”成為普通人在大都市生存不容易的代名詞。后來白居易高中進士，當上校書郎，月薪一萬六千錢。即便如此，白居易也無錢購置房產，只能在近郊租房18年，每天騎馬上下班。直到50多歲時，他才有錢在遠郊渭南買了房。由于新房離上班地點太遠，白居易仍然在城內租房居住，節假日才回自己家小住。他作詩《卜居》：“游宦京都二十春，貧中無處可安貧。長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵。”白居易羨慕蝸牛和老鼠都能有自己的房子，可見真的是居長安大不易。
宋代重文輕武，官員收入有所提高，但買房仍然困難。尤其是首都開封，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價”。不要說普通百姓買不起，就是絕大多數高官也望而卻步，“京師職事官，舊皆無公廨，雖宰相執政亦僦舍而居”，租房成為很多人的首選?！妒聦嶎愒贰肪硎挥涊d，宰相寇準為官四十年，“無田園邸舍，入覲則寄僧舍或僦居”?？軠屎髞肀毁H衡州司馬，衡州府故意不給他安排住宿，“百姓聞之，競荷瓦木，不督而會，公宇立成”，臨時給他建新房，才解了寇準的燃眉之急。經歷過類似遭遇的還有蘇家父子，蘇洵在京城當官十多年，到死都買不起房，就連蘇東坡的兒子結婚都需要借朋友的房子才完婚。蘇轍被政敵章惇貶到雷州，“不許居官舍，遂僦民屋”，章惇嚴懲給蘇轍提供房屋的民眾。不料世事輪回，章惇同樣被貶雷州，也想租住民屋，結果主人說：“前蘇公來，章丞相幾破我家，今不可也。”（《賓退錄》卷八）
租房不易，主要的原因是價格高。在宋代，房東被稱為“掠房錢人”，他們組成“莊宅行”，以管理和推銷出租事宜。外戚韋淵在各大城鎮均有房產，租金“房緡錢日二十千”，一年所得超過700萬錢，可見房屋租賃的收益相當可觀。宰相晏殊家中富裕，蓋了很多房子用于出租。同為名相的歐陽修則恰恰相反，連租房子也承擔不起地段好的房屋，因此寫詩發牢騷：“鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。”中下級官員的待遇比歐陽修更低，先后在刑部、吏部等部司供職的江休復曾抱怨說：“望月初請料錢（月薪），覺日月長；到月終供房錢，覺日月短”（《江鄰幾雜志》），月初發工資時，覺得世界都是光明的，一切都很美好；等到月底要交房租了，馬上又覺得生活不易，身心俱疲。這種感覺相信對于很多現代人來說并不陌生。
明清時期，官員租房仍然非常普遍。京城的官員大多在宣武門附近租房，因為這里離早朝的正陽門比較近。據《曾國藩日記》，曾國藩入京為官十二年，全靠租房度日。道光二十年（1840年），他看上騾馬市大街北棉花六條胡同一處住宅，十二月十七日搬入，每月房租八千文，全年需銀66.95兩，占薪俸之半。道光二十一年八月，因繩匠胡同一處住宅“屋甚好，共十八間，每月房租京錢二十千文”，他馬上搬了新家，房租已超過他的工資收入。此后，曾國藩還多次搬家，房租也是一路飆升。如果沒有官俸之外的“灰色收入”，他是絕無可能維持這種租住條件的。
曾任曾國藩幕僚的趙烈文，甚至經歷過租不到房的窘境。同治四年（1865年），趙烈文萌生告老還鄉之意。七月，他乘船至常熟，拜托諸多朋友，密集看房多日，結果毫無頭緒。他感慨到：“前后所相宅，俱不肯賃，典買或欲千金。欲買地卜筑之，非倉卒能辦，且亦辦弗及。”（《能靜居日記》同治四年七月二十八日）最后只能倖倖離開。
租房要有手續
明清時期，租房市場持續活躍。因為租房牽涉價值很高的固定資產交易，需要有一定的手續，尤其是要簽訂契約，避免日后可能會發生的糾紛。租房合同有著基本固定的格式。洪煥棒編著的《明清蘇州農村經濟資料》一書中，有不少關于蘇州屈氏慎余堂的契約文書，可以看到圍繞租房發生的各種案例。乾隆十六年（1751年）五月，翁鳳揆承租慎余堂的七間房屋，特訂立租房合同。契后附時間、合同雙方及見證人姓名。合同里面除規定房屋數量、租金多少、租金支付時間外，同時雙方還約定房屋的維修費用由房東承擔，經費從租金里扣除。需要特別說明的是，明清時期中國貨幣制度比較混亂，銀錢并用，同時銀子的成色、重量，各地不一。為避免交付租金時的貨幣糾紛，故而合同里特意寫上銀子的成色和兌換地點。
有租房就會有退租，正常情況下，退租也需要簽訂契約。乾隆年間，汪舜臣租住慎余堂朝南樓房門面及平屋一間，等到了他兒子汪九觀時，“因今無力承住，情愿退還。是（自）退之后，任從管業另召?？趾鬅o憑，立此退契為證。計開：屋內所有自置樓板欄柵一帶窗二扇，因欠房錢不清，一并退抵”。由于沒能按時交付房租，汪九觀只能退還房子，并把自己所購買的物件留給房主作抵租金。
租房一旦發生糾紛，往往會有相應的處理辦法，或協調調解，或告官判決。顧奉蘭租住慎余堂三間半房屋，約定每年給房租米四石，因歉收無力支付，乾隆十五、十七兩年房租米“顆粒無還”。乾隆十八年，慎余堂狀告官府，縣衙派差役監督處理，顧奉蘭立時畫押承諾，“約至本月內情愿出屋交還，任從業主另行召佃，決不阻撓”。正是由于租房契約的存在，才使此次糾紛順利解決。
明清江南地區保留著很多與房子相關的史料，其中城鎮資料多于農村資料，房屋買賣資料多于房租資料。黃敬斌教授研究過江南地區的租金價格，指出18世紀初、中期，江蘇農村的住宅市場，售價大約在3兩至5兩，但年租金則高達0.5兩，大約6至10年即可還本，認為“就房屋租金而言，盡管其絕對值可以說很小，但若與房產價值本身比較而言，租金率卻相當高”，“這與中國傳統金融市場上突出的高利息率特征，在某種程度上存在著相似之處。”①房屋租金因面積、質量、地段的差異而有很大的變化。大致而言，租金持續上漲是普遍趨勢，從中我們也不難理解，為何房租是很多人難以承受的巨大負擔。
租房雙軌制
為解決市民尤其是官員和特殊人群的住房困難，歷朝歷代都興建過很多公益性質的房屋供官員或百姓租住，成為平抑租金市場的重要手段，可謂“租房雙軌制”。
宋朝自京都到各地州府設“樓店務”，后改名“店宅務”，是主管國有房產和邸店的行政部門，負責公租房的建設、租賃、管理和維修事宜。真宗天禧年間（1017-1021年），店宅務在汴梁左右廂興建23300間公租房；仁宗天圣年間（1023-1032年），公租房增加到26000間；宋神宗在位期間，增建公租平房14626間。楊礪官居樞密副使，就是借住在樓店務的房子里面，去世后宋真宗登門悼念，結果“僦舍委巷中，乘輿不能進”（《宋史》卷二八七）。葉夢得在《石林詩話》中記載：“京師職事官，舊皆無公廨，雖宰相執政亦僦舍而居。每遇出省，或有中批外奏急速文字，則省吏遍持于私第呈押。”說明宰相也無私宅，退朝后遇有緊急公文，吏員就需要拿著文件跑到各位大人家里一一簽字畫押，這很容易會造成消息泄漏。元豐年間（1078-1085年），“始建東西府于右掖門之前，每府相對四位，俗謂之八位”，作為宰相的專宅，算是解決了少數高官的住宅難題。
官府出租的房屋，大致會配備基本的生活設施?！镀贾蘅烧劇酚浭?，王安石從江寧府任上自請退休，夫人吳氏把官舍里的藤床帶回家。未幾，“郡吏來索，左右莫敢言”，王安石知道夫人“好潔成癖”，自己則因邋遢與她“每不相合”，于是“跣足登床，偃臥良久。吳（夫人）望見，即命送還”。離任時不得帶走屋內設施，應該也是基本規則。
為調控租房市場，宋朝屢次出臺減租政策?！端未笤t令集》記載，徽宗政和八年（1118年）九月，豫東受災，朝廷下令免除京東諸縣公房租戶房租，直到賑災工作結束才停止。宣和七年（1125年），宋徽宗下令汴梁的公屋私產租金一律降2/10，以緩解租戶的資金壓力?！度泵藭帯酚涊d，宋欽宗靖康元年（1126年）十一月，朝廷聽聞金兵要武裝入侵，擔心民間騷動，下旨免除全國公房租戶一月房租。
元朝為解決朝廷官員租不起房的問題，設立“系官房舍”，專職負責給官員分房。官員提出申請，經過審批后，在規定的宅基地上自行建房，當事人每月只須交納地基錢即可。明成祖朱棣遷都北京，為吸引人口入京，實行“廊房”制度。朝廷興建800多間房屋，按照不同地段，租金分為三等，房租按季度支付。明朝還規定，每個京官都可依品秩高低，使用若干名皂役做雜役，如果不想享受這種待遇，則可以將皂役的工食銀折算為錢，自行支配。
長期租房畢竟沒有保障，所以有些官員會想辦法一次性買斷房屋產權?！队裉脜舱Z》卷二記載，南京國子監祭酒謝鐸考慮到租房不易，集合所有資金，“買官廨三十余區，居學官以省僦值”，專供在本司任職的人居住?！睹魇贰肪硪涣齽t稱，林瀚“典國學垂十年，饌銀歲以百數計，悉貯之官，以次營立署舍。師儒免僦居，由（林）瀚始”，把自己任官十年的收入全部捐出，為機關人員蓋房。
明清鼎革，清軍入關，八旗官兵大量圈占民房，北京被劃分為內城和外城。內城以皇城為中心，原有居民一律外遷，八旗分別駐扎在四角八方。清廷將內城房屋分配給八旗官兵居住，或賣或租，屬國有性質。此后，清廷多次出資修建房屋，專供八旗官兵租住?？滴跞哪辏?695年），因八旗無房者有七千余人，康熙帝要求在外城也建官租房。朝廷專設官房租庫，按房間大小收租。此后，北京人口進一步增長，朝廷為解決住房問題，還采取過貨幣補貼發放、積攢租金修建新房等辦法。
“租房雙軌制”在一定程度上平抑了租價，使得一些人能以較低的租金住上房子，緩解了社會矛盾，有著積極的作用。然而，福利租房也容易滋生以權謀私的現象。嘉慶八年（1803年），朝廷指出：“各旗營房，原系賞給窮兵居住，理宜照例均分。今鑲白旗蒙古舊營房，該管章京等并不遵例均分，竟有以一分錢糧越分住居四間者。又將未住營房之人，捏名注冊，殊屬非是。”（《欽定大清會典事例》卷六六九《工部·營房》）有權有勢的人多住多占廉租房，窮苦小民反而只能望房興嘆?？梢?，如果沒有完善的審查機制和配套措施，再美好的住房設計也會走樣。
（作者為清華大學歷史系教授、博導）
【注釋】
①黃敬斌：《民生與家計：清初至民國時期江南居民的消費》，上海：復旦大學出版社，2009年，第173頁。
責編/李丹妮 美編/楊玲玲
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