招商蛇口，顧名思義，發源于招商局集團在深圳開發、運營蛇口產業園區的業務。1979年，招商局集團領對外開放風氣之先，獨資開發蛇口工業區，開創了在政府指導下由企業自籌資金，獨立開發、建設、經營、管理一個相對獨立的產業園區的“蛇口模式”。招商蛇口在當時憑借先行先試的政策優勢、毗鄰香港的窗口優勢和 “敢為天下先”的文化理念，建設了中國第一個對外開放的工業區，開展了一系列影響深遠的市場經濟改革探索，孵化了一大批行業領先的優秀企業，蛇口工業區因而被譽為改革開放的“試管”，招商蛇口也因此積累了豐富的城市和園區綜合開發運營經驗。2015年，招商蛇口（股票代碼001979.SZ）完成重大無先例重組登陸深交所，創造了一個資本市場和國企改革的經典案例，為招商蛇口長期高質量發展奠定了堅實基礎。四十五年來，伴隨著改革開放的持續推進，伴隨著深圳乃至全國經濟的騰飛，招商蛇口運營的產業園區經歷了多次產業升級過程：
1979年到1991年是園區初創的1 . 0時代。這一時期，園區招商主要依托低成本要素聚集（如勞動力、土地）和稅收政策優惠。引入的企業都是勞動密集型產業，產業形態以“三來一補”為主。
1992年到2009年是園區發展的2.0階段。這一時期，國內社會主義市場經濟改革持續推進，產業升級步伐明顯加快，信息技術革命蓬勃發展，發達國家產能大量轉移到中國，中國經濟快速融入世界經濟體系。在此背景下，電子、通信等高新技術產業迅速崛起，逐漸取代園區內既有的勞動密集型產業。在這一時期，蛇口工業區先后培育了華為、金蝶、南玻、TCL等企業，入園代表性企業則有神威電子、安科電子、華達電源、科健手機等。
2010年到2013年是園區發展的3.0時代。這也是園區產業“騰籠換鳥”、快速升級的時期。以“南海意庫”最具代表性。“南海意庫”的前身是三洋老舊廠房，是蛇口工業區最早的“三來一補”廠房之一。通過回購三洋廠區，招商蛇口將其改造為綠色環保型的現代文創辦公空間，并將其更名為“南海意庫”。“南海意庫”以數字創意、現代時尚、文創旅游為核心產業，已發展成為全國數字創意主題園區的旗艦項目。和“南海意庫”相對應，招商蛇口還積極打造“蛇口網谷”，以新一代信息技術、電子商務、物聯網、數字創意等產業為主體，著力打造科技與文化高度融合的科技類產業園。這一時期，入駐“網谷”的代表性企業有IBM、沃特沃德、奧寶電子、國賽生物、聯影醫療影像；入駐“意庫”的代表性企業有奧雅設計、孩之寶等。
2014年至今則是園區發展的4.0時代。這一時期，深圳經濟步入創新驅動發展階段。創新研發、創新資本成為產業發展的關鍵驅動力量；自主創新大量涌現。這一時期入園（蛇口網谷）的代表性企業有：蘋果、史泰博、聯新移動醫療、廣和通、芯?？萍?、藍科迅通、隆博機器人等。
在推動園區（乃至深圳市）產業轉型升級的過程中，招商蛇口也實現了自身的高質量發展。在園區發展的1.0時代，園區為企業提供的服務主要是安防、保潔等基本服務；在園區發展的 2.0時代，園區建設和運營逐步轉向圍繞核心產業鏈進行產業布局，注重上、下游產業配套， 提升區域競爭優勢。園區提供的生產性服務也逐漸拓展到代辦行政手續、員工招聘服務、咨詢服務等；在園區發展的3.0時代，園區為企業提供的生產性服務進一步拓展到了綜合配套、公共技術平臺、產業服務、企業增值服務等領域（其中，部分服務是由入園企業提供的）；在園區發展的4.0時代，園區服務更是轉向了構建創新鏈生態，強調通過深入產業垂直領域挖掘產業發展的關鍵資源，“房東+股東”的園區服務新模式也開始嶄露頭角。在招商蛇口成立45年的時間里，蛇口片區人口從不足千人增長到超過40萬人，人均GDP從1988年的3.34萬元增長到目前的超過6萬美元；工業區每平方米產值也從20世紀80年代的2000元增長到目前的（蛇口網谷）超過10萬元。伴隨著蛇口工業區的發展，招商蛇口也迅速成長為中國500強企業。目前，招商蛇口圍繞開發業務、資產運營、城市服務三大類業務，已形成了以“前港、中區、后城”為空間形態，涵蓋“投、融、建、管、退”全業務鏈條、獨具特色的綜合發展模式。在園區業務領域，招商蛇口已經形成了產品開發能力、產業組織能力、園區運營能力，組織管理能力和品牌影響力等五大核心能力，打造出了包括網谷、智慧城、意庫、輕資產運營等在內的標桿性產品。截至2023年三季度，招商蛇口資產總額9635億元，業務覆蓋全球逾百個城市和地區，服務超千萬客戶。招商蛇口以高質量的產品品質和領先的服務水準深受信賴，企業品牌價值位列行業 TOP5。連續五年榮獲“中國產業園區運營商50強”第1名，榮獲“2022年度產城發展影響力企業TOP20第1名”“2023年度中國房地產行業領導公司品牌TOP5”“2023年度中國房地產百強企業TOP6”“2023年度碳中和突破企業”“A股2023房企ESG第一名”等榮譽。招商蛇口已發展成為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商。
招商蛇口發展的主要經驗
一是與改革開放和國家經濟的轉型發展緊密聯系在一起。早在改革開放之初，招商局積極參與深圳開發區建設，炸響了改革開放的“第一炮”，并在園區建設過程中創造了由企業獨資開發、運營、管理工業園區的“蛇口模式”；進入新世紀，招商蛇口又敏銳地認識到了產業升級、騰籠換鳥的發展趨勢，及早布局建設“智慧城”，作為承接產能轉移的重要依托；2014年后又順應增長動力轉換、創新發展的大趨勢，推動網谷、意庫、國際創新中心建設。
二是聚焦核心能力，增強企業競爭力。招商蛇口從綜合開發運營工業園區起家，在為“三來一補”企業、外商投資企業出租廠房的同時開展多元化經營。黨的十八大以來，招商蛇口順應創新發展的內在趨勢，根據創新型企業發生、成長的規律，積極打造覆蓋產業全鏈條的服務能力，持續提升園區創新生態。借助“意庫”“網谷”等標桿性產品，招商蛇口的品牌形象和核心競爭力進一步得到彰顯。
三是適應變化、機動靈活的經營戰略。從默默無名的小漁村發展成為世界著名都市和全球領先的創新創業中心，深圳產業的發展經歷了多次“轉型升級”。1984年，蛇口工業區房地產公司（招商地產的前身）注冊成立；1999年，招商地產借助“蛇口招商港務股份有限公司”平臺，通過多次資產重組逐步完成上市公司主營房地產業務的轉型，發展成為上市公司； 2015年，蛇口工業區吸收合并招商地產實現上市；2019年，招商局積余產業運營服務股份公司（主要從事物業資產管理與服務業務）實現業務重組，更名上市；同年，招商局商業房地產投資信托基金在香港交易所上市；2021年，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金在深圳交易所上市等。招商蛇口主動適應了外部環境的迅速變化，始終走在時代的前列，站在商海的潮頭。
幾點期望和建議
當前，我國房地產市場深刻調整，國際分工格局快速演變、民營企業預期相對悲觀，面臨 “需求收縮”“供給沖擊”“預期減弱”三重壓力，未來一段時間是我國經濟深刻調整、加快構建新發展模式的關鍵時期。招商蛇口可以發揮優勢，在如下幾個方面取得更大的進展：
一是組建園區聯盟，合力打造適宜創新的良好生態。進入創新發展階段，知識、人才成為最重要的生產因素，而知識、人才又是流動的，要打造世界領先的科創中心，必須把構建世界一流的人才、知識、資金網絡作為首要任務。布局一流大學、建設大科學裝置是必要的，但并不足夠。需要組建產業園聯盟、由產業園聯盟和政府聯手，齊心協力，采取多種措施（如學術論壇、產業峰會、展會等）把世界一流專家、一流企業、一流創投團隊吸引過來，才能真正創造世界一流的創新創業環境。作為產業園運營方的優秀代表，同時又有招商局集團相關能力和資源的支持，招商蛇口在這方面應該有所作為，也能夠有所作為。
二是進一步完善商業模式，做好招商引資工作。進入創新引領發展階段，招商引資也面臨一系列新的挑戰，突出表現就是企業業務專了、規模小了、發展不確定性更大了，企業選址更加看重營商環境。需要將產業鏈分析進一步拓展到產業網絡、創新生態分析，從關鍵節點入手，“以點帶面”做好新時期的招商引資工作。以醫療行業為例，CRO、CD/MO、CSO等商業模式的興起使作為中間服務商的研究機構、代工廠、生產服務企業成為醫療行業創新發展的樞紐。抓住了上述關鍵環節，就可以吸引、帶動大批初創型醫療企業入駐到園區中來。
三是豐富和完善“房東+股東”商業模式，夯實企業盈利基礎。進入創新驅動發展的新階段，入園企業中創新型初創企業入園數量明顯增加。這些企業經營規模小，經營風險大，但發展潛力也廣闊；在這些企業發展過程中，往往需要多輪股權投資的注入。這既給園區經營方提出了新的要求，也為園區經營方提供潛在的利潤增長點。招商局集團已經設立投資基金，為初創企業提供全生命周期的資金支持并取得了不俗的投資回報。應進一步統籌考慮場租收入、股權投資收益、生產（生活）性服務收益，以更優惠的場租、更優質的服務來“筑巢引鳳”，通過不斷豐富和充實優質初創企業群、厚植創業投資的客戶基礎，最終實現企業收益和市場價值的最大化。
四是強化品牌運營，積極拓展“輕資產”運營模式。隨著房地產市場步入深度調整，產業園區“產能過剩”的問題進一步凸顯出來，這為依托“核心能力”開展“品牌運營”創造了廣闊的發展空間。作為全國領先的城市和園區綜合開發運營服務商，招商蛇口已經在輸出產品和品牌，開展“輕資產”運營方面做了積極探索并取得明顯成效。今后一個時期，招商蛇口（乃至招商局集團）完全可進一步整合企業品牌和相關業務能力，在盤活存量資產、“輕資產”運營方面取得更大的成就。
（作者：張俊偉，系國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員）
